Asmerkez’in As’ı Fahir Bey’den keyifli bir sektör analizi…

Durgunluk, işsizlik, terör, siyasi seçim, sigara yasağı derken, nasıl da geçiverdi krizle dolu şu iki koca yıl…

Ekonomik durgunluğun etkilerini perakende sektöründe iyiden iyiye hissettiğimiz uzun bir dönemi geride bıraktık. Yürünmüş yollar, olumsuz koşulların tamamen sona erdiğini göstermiyor elbette. Yine de “Her kriz bitmeye mahkumdur” diye düşünüp, -tükenen her günü, krizden çıkış tünelinde atılmış bir adım kabul ederek- umut saçıyoruz etrafımıza…

Ekonomik durgunluğun bana göre ikinci yıldönümünde, sektöre biraz mizah penceresinden bakıp, ironik bir değerlendirme yapmak istedim. Buyurun… Bakalım, bana ne kadar hak vereceksiniz?

Biraz nostalji hiç fena olmaz
Yıl: 2006. Perakende sektöründe yüzlerin güldüğü, morallerin yüksek olduğu, yeni alışveriş merkezlerinin tüketiciyle buluştuğu, sektörel sohbetlerin kahkahalarla bölündüğü günler…

Perakendecinin durumu: Cirolardan fazlasıyla memnun. Kârlılığı tepe noktada. Yeni açılacak AVM’lerin peşinde koşuyor. Kiralama danışmanlarının kapısını aşındırıyor…
Yatırımcıdan en iyi mağazayı “koparmak” için hatırı sayılır devlet adamlarını, bürokratları devreye sokuyor. Rakipleri atlatmak için türlü oyunlar oynuyor. Abartılı kira fiyatlarını ise görmezden geliyor…

Şöyle replikler geçiyor aralarında,

Kiralama Yöneticisi (KY): Valla abi, öyle diyorsun ama kimler talip o AVM’ye bir bilsen…

Meşhur Perakendeci (MP): Tamam be kardeşim, neyse kirası fazlasını veririz. Adam memleketin en güzel yerine AVM kondurmuş, dışında mı kalalım?

KY: İş, kirayla bitmiyor ki… Neredeyse yarısı kadar genel gideri var.

MP: Fark etmez… Genel gideri olacak tabii. Onca güvenlik görevlisi, temizlik personeli, ısıtma, soğutma, aydınlatma… Bunlar bedava değil. O paralar az bile…

KY: Reklam-organizasyon hizmetleri için de ciddi bir bedel istiyorlar.

MP: Güzel kardeşim, isteyecekler tabii. Araba veriyor, ev veriyor, reklam yapıyor. Kimin için? Bizim için…

KY: 6 aylık kirayı peşin ödüyorsun, unutma…

MP: Adam o kadar yatırım yapmış, 6 ay peşinat çok mu?!

KY: Bir de depozitosu var, hatırlatırım…

MP: Verdim gitti!

KY: Tamam o zaman… Gerçi Feyzullah Abi bu işe çok bozulacak ama ne yapalım, mağaza senin artık.

MP: Her AVM’nin en güzel mağazasına o girecek değil ya… Sen ver hesap numaranı, ben yatırayım kaporanı. Ne olur ne olmaz…

Kriz fani, dostluk baki

Yıl: 2009. Ekonomik krizin herkesi canından bezdirdiği, morallerin bozulduğu, kimsenin yüzünün gülmediği, AVM sayısının yine de çoğaldığı, iyi yönetilemeyen AVM’lerin kiracı kaybettiği günler…

Perakendecinin durumu: Ciroları düşük. Kârlılığı ayaklar altında. Verimsiz mağazalarını kapatıyor. AVM yönetimleri ve kiralama danışmanları peşinden koşuyor. İpler onun elinde artık. İstediği koşulları kabul ettiriyor. Hatta biraz da abartıyor!

Şöyle replikler geçiyor aralarında,

Kiralama Yöneticisi (KY): Abi, insaf! Bu kadar da olmaz!

Meşhur Perakendeci (MP): Valla sen bilirsin, güzel kardeşim. İki aydır peşimden koşan sensin.

KY: Yok abi, ben böyle bir projeden mahrum kalma istedim, ondan… Adam, memleketin en güzel yerine AVM konduruyor!

MP: Sağol, eksik olma ama onlardan çok var artık. İşine gelirse…

KY: Tamam da “1 yıl kira vermem” ne demek?!

MP: 1 yıl kira vermem, git vereni bul, demek! Varsa tabii!

KY: Zaten ciro kirası veriyorsun…

MP: Tamam işte, çok adil. Ne kadar kazanırsam, o kadar veriyorum.

KY: Peki, genel gider?

MP: Verdik ya!

KY: O ödediğin, haftalık maliyeti karşılamaz!

MP: Karşılar, karşılar, biraz tasarruf yapsınlar. Ne o, saray mı işletiyorlar?

KY: Ya reklam-organizasyon gideri?

MP: Pes yani, reklam parasını da mı ben ödeyeceğim? Asıl reklam, benim orada mağaza açmam değil mi? Onlar bana para ödesin! Bak, istiyorsan vazgeç benden, Feyzullah’la bir daha görüş…

KY: Yok abi, dediğin gibi olsun, tamam.

MP: Peki o zaman, hayırlı olsun. Üstleneceğiniz dekorasyon maliyetini, mimarım yarın bildirir sana.

Belki “Biraz abartmışsın”, belki de “Eksik bile yazmışsın” diyeceksiniz. İnkar edemeyeceğimiz bir gerçek var ki, ibre kimin tarafını gösteriyorsa ipler onun elinde. Ve maalesef, ipi eline alan, bunu sonuna kadar kendi çıkarları için kullanıyor. İbrenin bir gün tekrar yön değiştirebileceğini bile bile…

Birbirimize duyduğumuz sevgi, saygı ve anlayışın daim olması, krizlerin ise ancak birlik-beraberlikle aşılabileceği inancının yitirilmemesi dileğiyle…

http://perakende.org/haber.php?hid=1253780002

Paylaş

‘İşadamı tanınmak için AVM yatırımı yapıyor’
‘Kiracılar ayrı bir ırk, anlamak mümkün değil’
02.07.2009 / SABAH – Ekonomi

Jones Lang Lasalle Türkiye Direktörü Ercüment Alptekin, “Bazı işadamları sırf isim yapmak ve statü için AVM yatırımı yapıyor. Cem Boyner’in hatırını sorması işadamına haz veriyor” dedi.

İşadamlarının gözde yatırım alanı olmaya devam eden alışveriş merkezleri (AVM) Türkiye genelinde 218′e ulaştı. Birçok AVM yatırımcısının yaptığı yatırımdan dolayı pişman olduğunu ancak olası bir toparlanma durumunda yeniden AVM yatırımı yapmak istediklerini dile getiren Jones Lang Lasalle Türkiye Alışveriş Merkezi Yönetim Direktörü Ercüment Alptekin, “Birçok işadamı AVM yatırımını isim yapmak ya da statü kazanmak için yapıyor” dedi. Özellikle Anadolu’da bu durumun yatırımcılar arasında husumete neden olduğunu dile getiren Alptekin şöyle konuştu: “AVM yatırımı popülarite sağlıyor ve bundan hoşlanan işadamları var. Adı sanı olmayan adamlara Cem Boyner’in gelip selam vermesi, hatrını sorması ya da karşılıklı oturup iş konuşmak ciddi bir haz veriyor. O yüzden iş başarılı olmasa da yatırımcı bu alana yatırım yapmaktan vazgeçmiyor.”

İKİSİ BİR ARADA AVM
Yeni moda AVM yatırımının outlet’ler olduğunu ancak sonradan outlet’e dönüştürülen AVM’lere anlam veremediğini belirten Alptekin, “Hem markalarda hem de yatırımcıda ‘outlet olursa hayatımız kurtulur mantığı’ var. A gelir grubuna hitap eden AVM’ler kriz nedeniyle B ve C’yi kapmak için bu yola giriyorlar. Halbuki Ferrari’den Doğan çıkarmak yerine Ferrari’nin bir üst modelini nasıl üretiriz ona bakmaları lazım. Herkes birbirinin aynı. Yakında farklılaşmak adına ikisi birarada AVM’ler gelirse şaşırmayın” diye konuştu.

BU ISRAR NİYE?
Beylikdüzü ve Bahçeşehir bölgelerine AVM yatırımı yapmak için ısrarcı olan yatırımcıların olduğunu vurgulayan Alptekin, “O bölgede insanlar şehir merkezlerine kaçarken AVM yatırımı yapmak için ısrar etmelerini anlamıyorum. 2 AVM’yi kaldırabilecek bir bölgeye 6 AVM yaparsan çok farklı olmadığı sürece başarısızlıkla sonuçlanır” dedi. Bu dönemde Doğu ve Güneydoğu Avrupa ile yönetim işbirliklerine hazır olmak gerektiğini vurgulayan Alptekin, “Bu şekilde Türk markalarını yurtdışındaki AVM’lere taşıyabileceğiz” dedi.

‘Kiracılar ayrı bir ırk, anlamak mümkün değil’

AVM kiracılarını yeryüzündeki dördüncü ırk olarak nitelendiren Alptekin, “İnsanlar, hayvanlar, bitkiler ve AVM kiracıları. Kiramı ödeyemiyorum kiramı sil ya da düşür diyor ardından da ‘abi yandaki dükkan boşsa bana kiraya ver’ diyor. Ben bu çelişkiyi çözemedim” diye veryansın ediyor Alptekin. Kiracı – AVM yönetimi arasındaki kira sürtüşmelerinin, mağazalar istedikleri ciroları yapana kadar devam edeceğini ifade eden Alptekin, “Tüketicinin cebindeki paranın değeri arttı. Vakko, Beymen gibi markalar yerine Defacto, LCWaikiki gibi markaların ön plana çıktı. Firmaların bu değişimi doğru yorumlayıp maliyeti azaltmaya değil satışı artırmaya yönelik stratejiler uygulamaları gerekiyor” dedi

Paylaş

” Büyük bir şirketin sahibi şirkette işler çok iyi gittiği halde  Genel Müdürüne çok para verdiğini düşünmektedir. Sonunda genel müdürünü takip ettirip, bu parayı gerçekten hak edip etmediğini anlamaya karar verir.  Bu amaçla bir kişiyi işçi kılığında fabrikaya sokar. Kişinin görevi sadece genel müdürü takip etmektir. Gözlemlerine devam eden kişi bir süre sonra rapor vermek amacıyla şirket sahibinin yanına gelir:
-Efendim, bu adamın bir şey yaptığı yok. Sabah gelip şöyle bir fabrikayı geziyor, ardından yerine gelip kahvesini yudumlarken gazete okuyor. Gün boyunca sadece birkaç defa kapısı çalınıyor, gelip gideni de yok. Yani akşama kadar keyif yapıyor. Bence bu para bu çalışmayan adama çok, onun yerine daha az maaşla daha çok çalışan başka bir genel müdür alabilirsiniz.
Bu kişinin de etkisiyle kızan şirket sahibi genel müdürü işten çıkarır. İşten ayrılan genel müdürün ayrıldığı dönemde firma oldukça iyi durumdadır. Giden genel müdürün yerine gerçekten daha az maaşla başka bir genel müdür alınır. Ancak işler beklenildiği gibi gitmemektedir. Bu değişikliği takip eden dönemde mali tablolarda bir duraklama görülmektedir. Şirket sahibi aynı kişiyi durumu tekrar kontrol etmesi için görevlendirir. Bir süre sonra bu kişi gelir.

Raporu şöyledir:
-Efendim yeni genel müdür gerçekten çok çalışıyor. Sabah geliyor akşam geç saatlere kadar hiç durmuyor. Masasının üzerinde evrak yığınları, gidenler-gelenler hiç eksik olmuyor. Odasının önü belediye durağı gibi.
Şirket sahibi bu durumun geçici olduğunu, bir geçiş dönemi yaşadıklarını düşünerek durumu önemsemez. Ancak yılın bitimiyle ortaya çıkan tablo acı gerçeği ortaya çıkarır. Şirket zarar etmeye başlamıştır. Firmada yanlış giden bir şeyler vardır. Durumun ehemmiyetini anlayan patron soluğu şirkette alır. Bu sefer kılığını değiştirerek kendisi gözlemci rolünü üstlenir. Gerçekten yeni genel müdür çok çalışmaktadır. Çalışmaktan saçları dağılan, yüzü çöken genel müdürün kapısında bekleyen kişiler eksik olmamaktadır. Bu kişilerin yüzünden de stres ve gerginlik okunmaktadır. Sonunda bir ustabaşına yaklaşan şirket sahibi onunla konuşmayı dener. Zaten dertli olan bu kişi hemen konuşmaya başlar.
Çok sıkıntılıdır:
-Her gün böyleyiz. Genel müdür her şeye kendisi karar vermek istiyor. Onun onayını almadan bir şey yapamıyoruz. Bu nedenle tıkanıp kalıyoruz, üretim yapamıyoruz. İşin içinden çıkamaz olduk. Eski genel müdürümüz böyle değildi. Herkesin yetki ve sorumluluğunu belirlemişti. Her kişi kendi sorumluluk alanında gerektiği durumlarda insiyatif kullanır, sorunları büyümeden hemen çözerdi. Çok sıkıştığımız ve bizi aşan durumlarda ancak ona gelirdik ve bilirdik ki o gerekeni yapacak ve yolumuzu açacaktır.
Şirket sahibi yaptığı hatanın büyüklüğünü anlar. İlk işi eski genel müdürünü geri çağırmak olur. Eski genel müdür işi kabul eder; ancak 2 kat daha fazla maaş ödenmesi şartıyla ! ”
Bu hikayede ki temel vurgu etkili delegasyondur. İlgili yönetici üzerinde taşıdığı yetkileri doğru kişilere paylaştırarak hem kendini olması gerektiği pozisyona taşımış, hem de sistemin daha dinamik ve çabuk karar verip hızla uygulayan bir yapıya geçmesine neden olmuştur. Tabii burada önemle vurgulanması gereken nokta yetkilerin delegasyonla devredildiğidir, sorumlulukların değil.

Sorumluluk her zaman delegasyonu yapan kişiye yani yöneticiye aittir. Bu devredilemez.

Hoşcakalın..

Beşir TAYFUR

Paylaş

Bu yazı Rüştü Bozkurt’tan alıntıdır…

Jack Welch’in gündemin ilk sıralarına tırmandığı günlerdeki açıklamalarını ödünç alarak sizlerle paylaştığım düşünceleri, Robert Slater’in’in kaleme aldığı Jack Welch ve General Electric’in Yolu adlı kitabında da hak ettiği yeri aldı. Welch’in düşüncelerini bir kez daha anımsayalım:
“Rakamlar vizyon değildir; rakamlar ürünlerdir. Hayatta kalmak için üç ölçüye gereksinim olsaydı eğer, bunlar çalışanların tatmin edilmesi, müşterinin tatmin edilmesi ve nakit akışı olabilirdi, biz her zaman bunu söyleriz. Sonunda kasanıza para girmişse, geri kalan her şey işleyecektir; çünkü müşteriyi yeterince tatmin etmişseniz  pazar payı elde edersiniz. Çalışanı yeterince tatmin etmişseniz verimlilik elde edersiniz. Ve para elde etmişseniz, hepsinin işlediğini bilirsiniz.”
Bu krizden sonra bizi para kazanmaya götüreceğini düşündüğüm beş varsayımı, üç eğilimi ve beş fırsat alanını, rakamlara yer vermeden değinmek istiyorum.
Kriz sonrasının “karar ve kurumlarını” oluşumunu etkileyeceğini düşündüğüm beş varsayımı, çok genel çizgileri ile şöyle özetleyebiliriz:
· “Makro ve mikro kurallar” yeniden yazılacak. Bu yazılma sürecine katılan toplumlar geleceği inşa etmede öne çıkarken, izleyici durumunda kalanlar gelişmelerden daha düşük düzeyde yararlanacak.
· İnsanın doğasında yer alan “açgözlülük ve sorumsuzluğu” sınırlamak için “gözetim ve denetim mekanizmaları” önem kazanacak.
· Aklı bir inanca, bir ideoljiye emanet etme yerine “sorgulayıcı akıl” öne çıkacak, iş yaşamının “analitik yeteneğini geliştirmiş insan kaynağına” olan ihtiyacı artacak.
· Önyargılarla, yerleşik doğrularla, kalıp düşüncelerle hareket eden, alışkanlıktan analize geçemeyen; sloganların “ciddi fikirlerin” yerini almasına fırsat verenler yitirecek. Ciddi fikirler üreten, fikirlerini projelere dönüştüren, projeleri hayata taşıyabilenler uzun dönemli geleceği güven altına alacak.
· “Kibir ve üstünlük inancının” ayrımcılığa, güçleri parçalamaya yol açtığının farkına varan; farklı seçimleri olan ve geleceği inşa etme iddiası taşıyan “liderlere” sahip olan toplumlar hızla refaha ulaşacak. Bu liderler “küresel üst düzey koordinasyon” yeteneğine sahip ve “ortak aklı iyi kullanma” becerisiyle de donanmışsa, toplum kısa zamanda zenginler ailesine katılacak.
Beş varsayımdan oluşacak zihni modeller; üç temel eğilimi ortaya çıkaracak:

· Kriz sonrasında “…net ürün tüketimi ve üretimi arasındaki dağılımın uzun bir dönem boşunca istikrar kazanmasını tanımlayan; hem üretim koşullarında hem de üreticinin yeniden üretim koşullarında meydana gelen dönüşümler arasında bir karşılıklılığı” ifade eden “birikim sistemi” yeni yapı, işlev ve kültür bütünü yaratacak. Bu süreci “erken uyarı” mantığı ile gözlemeyen, gerekli öngörüleri yapmayan ve önlem almayanlar, yitirenler arasında yerini alacak.
· Yeni birikim sistemi mekanda yeni bir iş bölümü yaratacak. Katma-değer odaklı bu yeni iş bölümünde kendi “konumunu” önceden belirleyen, gereken “fikirleri üretenler” kazançlı çıkacak.
· Kriz sürecinde ve sonrasında “mekanda göç” olgusunu yakalayan; gerekli ön hazırlıkları yapan toplumlar “cazibe merkezi” haline gelecek ve kazançlı çıkacak.
Eğilimleri dikkatli gözler, yarattıkları fırsat ve tehlikeleri iyi değerlendirebilirsek, zenginlik üreterek, insanlarımızın yaşamlarını kolaylaştırabiliriz:
· Ülkemizde ilk adım teknolojilerini aşmış, tasarım ve moda üretme aşamasına gelmiş tekstil ve hazır giyimde, teknolojik ürünlere yönelerek, daha az iş, daha çok para kazanma fırsatları vardır. Kriz döneminde hazır giyimdeki direnme bu fırsatın en önemli işaretidir.
· Mobilya üretiminde ülkemiz çok önemli bir avantaj yakalamıştır. Doğru coğrafi konumlanması, doğru ölçekte tesis, rekabet edebilir teknik donanım ve çağdaş yönetim koşullarına uyulması koşuluyla…
· Modern tarım işletmeleri- endüstriyel ölçek, teknik donanım ve pazar koşullarına dikkat ederek- ülkemiz için bir fırsat alanı yaratabilir.
· Makine, yedek parça, kalıp, döküm vb. orta gelir ülkelerine kayacak olan ürünlerle ilgili fikirler hazır olursa; ülkemiz büyük avantajlar elde edebilir sahiptir.
· Fosil kaynaklardan bağımsızlaştıran enerji üretim alanı, her anlamda AR-GE ve eğitim sektörü vb daha bir çok alanda ülkemiz “fırsat ülkesi” haline gelebilir.
Gelin bu konuları tartışalım.

kaynak: http://www.dunyagazetesi.com.tr/yazdir.asp?id=43570#%23

Paylaş

Akmerkez’in büyük ortağı Hollandalı Corio’nun CEO’su Koray Özgül ile alışveriş merkezlerindeki son durumu, yaşanan krizi ve beklentileri konuştuk. Röportaj iki gün boyunca devam edecek…
- Corio’nun Türkiye’deki faaliyetleri ne zaman başladı?

Türkiye’ye Akmerkez’in yüzde 47′sini alarak 2005 nisan ayında girdik. Zaten O tarihlerde Türkiye’nin ticari gayrimenkuldeki yıldızı parlamaya başlamıştı.  Ama asıl furya 2005′ten sonra başladı.

- Sizin girişiniz mi tetikledi?

Birçok kişi izliyordu, fakat hareket etmiyordu. Ama Corio girdikten sonra bariyer kalktı ve hücum başladı.

Hangi ülkelerde faaliyet gösteriyorsunuz?

Hollanda başta olmak üzere, İspanya, Fransa, İtalya ve Türkiye.

- Şirketin büyüklüğü ne kadar?

Şu anki portföy değeri 6.5 milyar euro.

- Türkiye’deki büyüklüğü ne kadar?

Türkiye operasyonu 1 milyar dolar civarında.

- Akmerkez’i aldıktan sonra ne yaptınız?

İlk önce Denizli Teras Park’a ortak olduk. Daha sonra Adapazarı Ada AVM’nin tamamını satın aldık. Ankara‘da 365 adlı AVM var, Tekirdağ’da Tekira var. Bursa Anatolium’un tamamını satın alacağız. Bunlar şu anda ilerleyenler ve inşaatı sürenler. Bunların dışında depomuzda duran ve bazı işlemlerin bitmesini bekleyen Malatya var, Tarsus’ta bir AVM var. Toplam 10 tanelik bir portföyümüz var.

- Neden İstanbul değil de Anadolu’yu tercih ettiniz?

Anadolu’nun gelişeceği çok aşikardı ve bir de bu bir hesap meselesi. Büyükşehirlerdeki alışveriş merkezlerinde (AVM) fiyatlar olması gerekenin üzerindeydi. Bu durumda ileride bir düzeltme olacağını biliyorduk. Sonuçta Türkiye’ye özgü bir durum da değil bu. Kapı açıldığında içeri girilir, arz artar ve bir süre sonra fiyatlar düşer…

Eğer büyükşehirlerde işleyen AVM’ler alınsaydı bugünkü düzeltmede zarara girecektik. O yüzden Anadolu’ya yöneldik.

- Türkiye’de AVM sektörünün yapısı nasıl?

Türkiye’de AVM sektöründe kurumsallaşma henüz gelişmedi. Bunun olması bekleniyordu ama Türkiye’deki AVM sahipleri çok pahalıya satmaya çalıştı ve yatırımcılar da almadı. Genelde yükselen dönemlerde yabancı yatırımcılara satışlar olur ve belli bir süre sonra pazara 3-4 tane yatırımcı olur. Ama bu Türkiye’de gerçekleşmedi.

O yüzden şu anda pazar saçılı durumda. Birçok AVM hep farklı ellerde, çok dağılmış durumda.

- Yurtdışında böyle midir?

Aynen öyle. 3-4 yatırımcı pazarın hakimidir, bizde ise tam tersi. Ama o dağılma hiç iyi değil.

- Neden?

Birincisi, maliyetleri düşüremezsiniz. Temizlik, güvenlik vs… Bir AVM’niz var diyelim, ne kadar pazarlık yapabilirsiniz? İkincisi, çok AVM’niz varsa nerede ne yapacağınızı gayet iyi bilirsiniz. Mesela burada bir yangın varsa nasıl kurtulacağını bilirsiniz. Halbuki tek bir AVM bunu kendi kendine keşfetmek zorunda. Sonuçta kurumsallaşma profesyonelleşmeyi de beraberinde getiriyor.

- Pazarın kurumsal yatırımcıları kim?

Kendimizi, Redevco, Rönesans, Krea ve Multi’yi sayabilirim.

- Daha önce Türkiye’de planladığınız 1 milyar dolarlık yatırımı ertelediğinizi açıklamıştınız. Neden?

Bunların hepsi projeydi, toplam 20 tane proje. Ama biz finansal krizi öngörerek değil, AVM krizini öngörerek bu işleri erteledik. Sonra da olay global krize döndü.

- Bahsettiğiniz AVM krizi nedir?

Biz paramızı kiracıdan alırız. Biz sezdik ki onların yayılma hızı yavaşlayacak ve belli bir süre oturmaları gerekecek. Sıfırdan olan projelerin ise en az 2 sene oturması gerekir. Şu anda öyle bir zaman yok piyasada.

Biz yalnızca bitmiş AVM alırız dedik. 2 yıl rüştünü ispatlamış, oturmuş projelerle ilgileniyoruz artık. Sıfır proje almayacağız.

- Var mı öyle bir proje?

Var, cebimizde var. Uygun zamanı, fiyatların dibe vurduğu yeri bekliyoruz.

- Daha vurmadı mı?

AVM fiyatları biraz daha yavaş düşüyor. Çünkü Türkiye’de AVM geliştiricileri birden bire sahneye çıktı. Fiyatlar yükselince onlar daha da yükseleceğini sandılar. Ama şimdi gerçeğini anlamakla uğraşıyorlar. 2009 sonunda anlayacaklar ki bu fiyatlar gerisin geriye yukarıya çıkacak gibi değil. İşte o zaman daha mantıklı fiyatlar gelecek.

- O zaman daha düşer diyorsunuz…

Düşüş olur demiyorum, olmalı diyorum… Biz onu varsayıyoruz. İşte o zaman da geliştirmek yerine gidip hazır AVM’ler satın alacağız. Onlara gözümüzü koyduk, bekliyoruz.

- Kaç proje?

Saptadığımız en az 6 tane AVM var.

- Hepsini birden mi alacaksınız?

Bir anda hepsini alamazsınız, sindirmeniz lazım.

- Nerelerde bunlar?

Anadolu’da daha çok büyük illerde var. İstanbul‘da da iyi AVM’ler var ama hala değerlerinin biraz üzerindeler. İçeri girdiğinizde kurumsal yatırımcının değiştirebileceği, daha iyi hale getirebileceği AVM’ler bunlar…

- Türkiye’deki AVM sayısı fazla mı?

Fazla değil ama dengesiz. Mesela bizim Tekirdağ’da açtığımız AVM’deki müşteri sayısı bugün İstanbul‘daki birçok AVM’den fazladır.AVM’leri farklılaştırmak gerekiyor. Bana göre en iyi örneklerden biri Kanyon ve Metrocity. Metrocity, şehir markalarının olduğu bir yerdir, Kanyon ise yeme- içme ve eğlence ağırlıklıdır. Buyrun size ayrımsallaşmış iki AVM…

İşte olması gereken bu.

- Yakın olanların konseptlerinin farklı olması yani…

Evet, birbirine yakın AVM’lerin daha iyi yaşayabilmeleri için karakterlerinin değiştirilmesi lazım. Mesela Hong Kong bu yollardan geçti. Orada en üst sınıfa hitap eden AVM ile bir Outlet Center yan yana ve çok güzel yaşıyorlar. Çünkü müşterileri farklı.

- Hangi bölgelerde dengesiz bir dağılım var?

Bunlar bilinen noktalar aslında. Mesela Beylikdüzü bölgesi, Büyükdere caddesi ve Anadolu yakasının E-5 güzergahı o yolda gidiyor. Oralarda sorun olacak ve bazı AVM’ler değişmek zorunda kalacak. Akıllı yatırımcılar girip o AVM’leri alacak ve değiştirecek.

Aslında bunun bir de sektörü var. İngilizcede ‘distress property’ diyorlar, yani gümlemiş AVM… Onu bu şekilde satın alır sonra değişiklik yapmaya başlarsınız ve 3 yıl sonra bambaşka bir AVM çıkar ortaya.

- Corio’da bu var mı?

Hayır bizde yok o. Bu işin risk faktörü yüksektir ama sırf bu işi yapan gruplar var.

- Türkiye’de var mı?

Türkiye’ye gelecekler, şimdilik izliyorlar.

Kaynak: Hürriyet

Paylaş