Bu yazı, bir panelde soru cevap şeklinde gerçekleşmiştir. Ses kayıtlarının metine dökülmesi sonucu oluşturulmuştur.

İyi okumalar

SORU 1) Yusuf Bey, İstanbul Cevahir gibi dev bir alışveriş merkezinin pazarlaması size emanet, bu panelde ayrıca ev sahibi de olarak bizlere neler anlatacaksınız?

Benden AVM yönetiminin olmazsa olmazlarından etkinlik yönetimi konusunda panelist olmam istendiğinde, açıkçası biraz endişelendim çünkü bu panelde sektörün önde gelen profesyonellerine etkinliklerin “ana prensipleri”nden bahsedecektim!

Bu tereciye tere satmak gibi bir şey,

Ama en azından kendimce doğru bildiklerimi sizlere paylaşayım. Böylelikle bir gözden geçirmiş olalım.

Bahsedeceklerim aslında hepimizin bildiği fakat hiç birimizin unutmaması gereken prensipler.

Hazır günün ilk oturumunun konuşmacılarından biri olarak alışveriş merkezlerinin yeni misyonundan konuyu açayım:

Alışveriş Merkezleri artık sadece bir ticaret merkezi değil, bir yaşam merkezi!. Her ne kadar fazlası gerekli mi değil mi tartışmaları yapılsa da benzerleri oldukça arttı ve artmaya devam ediyor. Bu gelişmelerden büyük keyif alıyoruz.

Ticari güçleri bir yana, “sosyal ve kültürel amaçlı tesis” rolü çok yakıştı AVM’lere.

İmza günleri, sergiler, söyleşiler, konserler, defileler, yarışmalar, çekilişler düzenlemek bir gelenek halini aldı.

İnsanların duygularına hitap etmek, satın alma kararlarını etkilemek için elimizden gelen her şeyi yapıyoruz.

Etkinlikler AVM’ler içindeki sirkülasyonu arttırıyor. Durağanlıktan kurtarıyor. Perakende için bir ateşleyici güç oluyor.

Neden son dönemde etkinliklerin dozu arttı, eskiden sadece AVM’de bulunan markalara yer veren ilanlara rastlarken şimdilerde neden etkinlikler tanıtılıyor?

Bunun gibi sorular akla gelmiyor değil.

Bana göre rekabetin artması ve güçlenmesi müşterilerin beklentilerini de arttırdı.

Aslında bu durumu şöyle anlatabilirim.

Nasıl tatlı suda balık avlamak daha kolay ve az yorucuysa, aynı oranda açık denizde bir ton balığı tekneye çekmek de bir o kadar zor ve çok çaba gerektirir.

Eğer büyük balığı yakalamak istiyorsanız kullandığınız teknenizden, özenle hazırladığınız olta takımınıza kadar her türlü mücadeleye hazır olmalısınız.

Aslında bizim işimiz bu avdan da zor!. Denizde avlanırken her balık için özel bir yem takmak zorunda değilsiniz oltanın ucuna

Oysa bir AVM için etkinlik planlarken tek bir reçete çıkarmak mümkün değil.

SORU 2) Son olarak tek bir reçete çıkartmak mümkün değil dediniz bu konuyu biraz açar mısınız?

Son dönemde yeni yeni avmlerle birlikte sektör çok genişledi her “özel” günde hemen hemen birbirini taklit eden etkinlikleri görür duruma geldik.

Örneğin;

23 Nisan Etkinliği için yapılanlar – Çocuklara yüz boyama, masal okuma, tahta bacak şov, palyaço ve sosis balon…

Kurban Bayramı Etkinlikleri  - Çocuklara yüz boyama, masal okuma, tahta bacak şov, palyaço ve sosis balon….

29 Ekim Cumhuriyet Bayramı Gösterileri – Çocuklara yüz boyama, palyaço, sosis balon

Gibi….

Lütfen sizlere gelen ajansların önerilerini şöyle bir düşünün. Çok heyecan verici bir etkinlik ajansıyım diye gelenler bir dönem sonra az önce bahsettiğim etkinlik listesini önünüze koymaya başlayabiliyor.

Neyse ki biz onlardan biri ile çalışmıyoruz!:)

SORU3) Peki o zaman bu aktiviteleri kim nasıl hazırlayacak?

AVM aktivitelerini o AVM’yi çok iyi tanıyan kişiler tasarlamalıdır.  AVM’nin genel müşteri profilini çok iyi analiz etmiş, hangi saatlerde, hangi mağazalar için AVM’yi ziyaret eden, hangi kitlelerin bulunduğunu bilen; müşterinin genel beğenisini tespit etmiş profesyoneller “etkin” etkinlikleri aynı bir terzi hassasiyetinde hazırlayabilirler.

Yaratıcı olan ve diğerlerinden farklılaşan etkinlikler, genel beğeniyi üzerinde topluyor.

Tabi böylelikle etkinliğin başarısını bir nevi ölçmeyi sağlayan basın dönüşleri de bu sayede artabiliyor. Artık bir etkinliğin basında “son derece doğal” yollardan yer alabilmesi için terzi titizliğinde hazırlanılmış olması da yetmeyebiliyor.

Etkinliğe doyan basınımız, bir AVM etkinliğini haber olarak basabilmek için onun tek kelimeyle “özel”, gerçekten haber değeri taşıyan bir etkinlik olmasını istiyor.

Tamam diyelim ki, kılı kırk yararak bir etkinlik tasarladık. Unutmayın sizin o aktiviteye ne kadar önem verdiğinizin, müşterinin gözünde bir değeri yok! Onun genel beğeni havuzunda bir noktayı yakalamanız şart. Dolayısıyla ziyaretçilerin sıkılması, bunalması gibi durumlarla karşılaşmak çok doğal. Bu bizlerde hayal kırıklığı yaratmamalıdır.

Ziyaretçi, yaşanan sirkülasyon sayesinde kendi zamanını kendi belirliyor. İstediği aktiviteye katılıyor, istediği sürede kalıyor, istediğinde de ayrılıp gidiyor.

Zamanı iyi değerlendirmek, programı doğru detaylandırmak ve tekrarlardan kaçınmak, algıda seçicilik oluşturmak açısından önemli.

Son olarak da iletişimini en etkin şekilde kurgulamak! Duyurusunu doğru yerde ve doğru zamanda ve cazibe yaratacak, dikkat çekecek bir görsel ve sözel içerik geliştirerek yapmak şart.

Değişik aktivitelerle AVM profilini oluşturan bütün grupların dikkatini çekmek mümkün.

SORU 4) Şimdi size bence çok önemli olan bir soru soracağım, etkinliklerin “ana hedefleri” neler olmalıdır?

Bir etkinliğin AVM cephesinde dört ana hedefi olmalıdır.

1) Etkinlik öncelikle AVM’ye giriş sayılarını etkilemelidir. Duyanları kesinlikle bu etkinliği görmek için AVM’ye çekmelidir

2) Etkinlik mutlaka direkt ya da endirekt müşteriyi alışveriş yapmaya tetiklemeli, bu şekilde perakendecilerimize fayda katılımını sağlamalıdır.

3) Etkinlik,  AVM’ye giren ziyaretçilerin içeride kalma sürelerini uzatmalıdır. Bir müşteri orada olmaktan dolayı keyif almalı, iyi ve uzun vakit geçirmelidir.

4) Bir etkinlik iyi bir PR yaratmalı ve basında yer alan haberleriyle AVM’yi gündemde tutmayı başarmalıdır.

Bazı yan hedefleri de olsa güzel olur hani.. müşteri database’i toplamak gibi

Son olarak,  bence iyi bir etkinliğin başarısını, etkinliğin içeriği kadar o etkinliğe ayrılan bütçe de belirler. Burada çok para harcamaktan bahsetmiyorum etkinliğin ihtiyacı olan bütçeyi ayırmaktan bahsediyorum. Bazen öyle bir etkinlik yapıyorsunuz, harika süper bir etkinlik fakat bütçenin tamamı etkinliğin kurgusu ve yapılanması için harcandığı için hiç duyurum yapamamışsınız… neye yaradı?

Erkeklerin çok iyi anlayacağı bir tabirle söylemek gerekirse. “ AZ YAKAN; ÇOK İYİ KAÇAN” terimi biz pazarlama yöneticilerinden beklentileri anlatmak için ideal kelimelerdir.

SORU 5) Bize anlatacağınız bazı tecrübeler vardır muhakkak?

Evet, Ben burada başarı hikayeleri anlatmak yerini sizinle bir iki eğlenceli tecrübeyi paylaşmak istiyorum… başarılarımızı zaten AVM’nin durumu anlatıyor ben biraz farklı bir açıdan tecrübeler yansıtmak istiyorum.

Bazen kendimizi emanet ettiğimiz reklam ve PR ajansları lokal reçeteler yazmak yerine dünyaca kabul görmüş etkinlikleri AVM’lere taşımayı uygun görüyorlar. Oysa bazen sizi o kadar komik duruma düşürebiliyor ki bu reçeteler…

Az önce de belirttiğim gibi, bir etkinliği sadece, o AVM’yi gerçekten çok iyi tanıyanlar organize etmelidir. Dünyaca kabul gören bir çözüm sizin sorunuzun cevabı olmayabilir.

Cevahir’de düzenlediğimiz ilk Anneler Günü Etkinliğini unutamıyorum. “Eski” bir ajansımızın önerisiyle o gün “hamile bayanlara” –onlar da anne sonuçta- ücretsiz yoga seansları düzenledik. Maksat geleceğin annelerine hem sağlıklı önerilerde bulunmak, onları bilinçlendirmek avm’nin verdiği önemi göstermek onları bu özel zamanda AVM’ye çekebilmekti, geldiklerinde de herhalde biraz alışveriş yaparlardı.

bütün etkinlik yapma ana hedeflerini yerine getiriyor gibi görünüyor değil mi?”

Koca günün sonunda etkinliğimize tek bir hamile bayan katıldı!. Ajansımızın önerdiği  çok ünlü Yogi’miz –yoga öğretmeni- de sanırım sıkıntıdan patlamıştı.. Düşünsenize kim koskoca bir AVM’nin ortak alanında, herkesin gözü önünde, üstelik de hamileyken yoga yapmak ister ki?

İkinci tecrübe ise, Geçtiğimiz nisan ayına ait, AVM’de düzenlenen İtalya Ayı etkinliklerimiz genel olarak çok başarılı geçti. O ay İstanbul Cevahir neredeyse küçük bir İtalya’ya dönüştü. Hemen hemen herkes bu ülkenin kültürüyle buluştuğu için mutluydu. İtalya’dan üç gün boyunca gösteri yapmaları için Toskana Bayrak Dansçılarını bile AVM’ye taşıdık.

(Tabii ki ücretsiz )

İşte ne olduysa o zaman oldu ve Dans gösterilerinin ilk gününde hepimizin ders alması gereken bir hatayı gerçekleştirdik.

Dans gösterileri, inanılmaz bir kalabalığın ana platform etrafında toplanmasını sağladı. Programa göre Dans gösterileri içeride başlayacak, ve ana kapının dışında devam edecek ardından tekrar başladığı noktada final gerçekleşecekti.

Tabi küçük bir detayı gözden kaçırdık..

İçeride Toplanan tüm kalabalık, başlayan gösteriler danslar ve müzik eşliğinde AVM’nin dışına doğru ilerlemeye başladı. Ve doğal olarak toplanan kalabalık da bu bando topluluğu ile birlikte dışarıya çıktı.

Neyse ki Cevahir’den bahsediyoruz…. Hatanın telafi edilmesi çok uzun sürmedi.

Ardındaki seanslarda ise bu hatayı hemen bir tecrübeye dönüştürdük gösteriler dışarıda başladı ve içeride bitti. Benzer kalabalıkları bando ile birlikte içeriye çektik…

SORU 6) Son olarak söylemek istediğiniz bir şeyler var mı?

Tabi, Avmler bir marka olmaktan ziyade satış misyonu dorukta olan ve sabah 10 aksam 10 365 gün yasayan organizmalar / destinasyonlar.

Etkinlikler ise avm nin ayrılmaz olmazsa olmaz adeta bir eğlence dekoru.

O avmye ister şans eseri, ister planlı gelmiş olan her kişi neredeyse her zaman 1 etkinlikle karşılaşmak durumunda.

Artık etkinlik varsa “a ne iyi bak bir etkinlik var” denmiyor da  “Himm burada bakalım ne etkinlik varmış” deniyor.

Eskidendi bu Pazar ailece bir boğaza yemeğe gidelim, oradan da çocuklarımızla parka gidelim, sonra da bir akraba ziyaretinde gün bitirelim.

Artık Pazar programı “haydi bu Pazar bizim oğlanı X Avm deki kiddyland’e götürelim, oradan Y Avm de Z restoranda yemek yiyelim, oradan da B Avm’deki sinemaya gidelim arada gittiğimiz Avmlerde de market alışverişini, uzun zamandır almak istediğimiz kitaplara bakalım, alalım vb…

Son 10 yıl içinde tüketici boş zamanı değerlendirme yönündeki yaşam biçimi alışkanlıkları içine eklenen ve en yüksek rating yapan 2 şeyden 1 tanesi Avm’li yaşam. (Diğeri de zannediyorum ki TV’de dizi çılgınlığı )

Bu Avm’li yaşam kavramında, büyük Avm’lerin yanı sıra neredeyse mahallemizin  Avm’si tadında hızla açılan yeni orta ve küçük Avm’leri de düşünürsek olay bambaşka bir boyut kazanmış durumda.

Bu nedenle, bu bakış açısıyla Avmlerde hayatın içinden ve gerçekten insana dokunan ancak farklı ve bahsettiğim temel ilkeleri barındıran etkinlikler geliştirildikçe her zaman Avmlerin lehine sonuçlar alınacaktır diye düşünüyorum.

Paylaş

Asmerkez’in As’ı Fahir Bey’den keyifli bir sektör analizi…

Durgunluk, işsizlik, terör, siyasi seçim, sigara yasağı derken, nasıl da geçiverdi krizle dolu şu iki koca yıl…

Ekonomik durgunluğun etkilerini perakende sektöründe iyiden iyiye hissettiğimiz uzun bir dönemi geride bıraktık. Yürünmüş yollar, olumsuz koşulların tamamen sona erdiğini göstermiyor elbette. Yine de “Her kriz bitmeye mahkumdur” diye düşünüp, -tükenen her günü, krizden çıkış tünelinde atılmış bir adım kabul ederek- umut saçıyoruz etrafımıza…

Ekonomik durgunluğun bana göre ikinci yıldönümünde, sektöre biraz mizah penceresinden bakıp, ironik bir değerlendirme yapmak istedim. Buyurun… Bakalım, bana ne kadar hak vereceksiniz?

Biraz nostalji hiç fena olmaz
Yıl: 2006. Perakende sektöründe yüzlerin güldüğü, morallerin yüksek olduğu, yeni alışveriş merkezlerinin tüketiciyle buluştuğu, sektörel sohbetlerin kahkahalarla bölündüğü günler…

Perakendecinin durumu: Cirolardan fazlasıyla memnun. Kârlılığı tepe noktada. Yeni açılacak AVM’lerin peşinde koşuyor. Kiralama danışmanlarının kapısını aşındırıyor…
Yatırımcıdan en iyi mağazayı “koparmak” için hatırı sayılır devlet adamlarını, bürokratları devreye sokuyor. Rakipleri atlatmak için türlü oyunlar oynuyor. Abartılı kira fiyatlarını ise görmezden geliyor…

Şöyle replikler geçiyor aralarında,

Kiralama Yöneticisi (KY): Valla abi, öyle diyorsun ama kimler talip o AVM’ye bir bilsen…

Meşhur Perakendeci (MP): Tamam be kardeşim, neyse kirası fazlasını veririz. Adam memleketin en güzel yerine AVM kondurmuş, dışında mı kalalım?

KY: İş, kirayla bitmiyor ki… Neredeyse yarısı kadar genel gideri var.

MP: Fark etmez… Genel gideri olacak tabii. Onca güvenlik görevlisi, temizlik personeli, ısıtma, soğutma, aydınlatma… Bunlar bedava değil. O paralar az bile…

KY: Reklam-organizasyon hizmetleri için de ciddi bir bedel istiyorlar.

MP: Güzel kardeşim, isteyecekler tabii. Araba veriyor, ev veriyor, reklam yapıyor. Kimin için? Bizim için…

KY: 6 aylık kirayı peşin ödüyorsun, unutma…

MP: Adam o kadar yatırım yapmış, 6 ay peşinat çok mu?!

KY: Bir de depozitosu var, hatırlatırım…

MP: Verdim gitti!

KY: Tamam o zaman… Gerçi Feyzullah Abi bu işe çok bozulacak ama ne yapalım, mağaza senin artık.

MP: Her AVM’nin en güzel mağazasına o girecek değil ya… Sen ver hesap numaranı, ben yatırayım kaporanı. Ne olur ne olmaz…

Kriz fani, dostluk baki

Yıl: 2009. Ekonomik krizin herkesi canından bezdirdiği, morallerin bozulduğu, kimsenin yüzünün gülmediği, AVM sayısının yine de çoğaldığı, iyi yönetilemeyen AVM’lerin kiracı kaybettiği günler…

Perakendecinin durumu: Ciroları düşük. Kârlılığı ayaklar altında. Verimsiz mağazalarını kapatıyor. AVM yönetimleri ve kiralama danışmanları peşinden koşuyor. İpler onun elinde artık. İstediği koşulları kabul ettiriyor. Hatta biraz da abartıyor!

Şöyle replikler geçiyor aralarında,

Kiralama Yöneticisi (KY): Abi, insaf! Bu kadar da olmaz!

Meşhur Perakendeci (MP): Valla sen bilirsin, güzel kardeşim. İki aydır peşimden koşan sensin.

KY: Yok abi, ben böyle bir projeden mahrum kalma istedim, ondan… Adam, memleketin en güzel yerine AVM konduruyor!

MP: Sağol, eksik olma ama onlardan çok var artık. İşine gelirse…

KY: Tamam da “1 yıl kira vermem” ne demek?!

MP: 1 yıl kira vermem, git vereni bul, demek! Varsa tabii!

KY: Zaten ciro kirası veriyorsun…

MP: Tamam işte, çok adil. Ne kadar kazanırsam, o kadar veriyorum.

KY: Peki, genel gider?

MP: Verdik ya!

KY: O ödediğin, haftalık maliyeti karşılamaz!

MP: Karşılar, karşılar, biraz tasarruf yapsınlar. Ne o, saray mı işletiyorlar?

KY: Ya reklam-organizasyon gideri?

MP: Pes yani, reklam parasını da mı ben ödeyeceğim? Asıl reklam, benim orada mağaza açmam değil mi? Onlar bana para ödesin! Bak, istiyorsan vazgeç benden, Feyzullah’la bir daha görüş…

KY: Yok abi, dediğin gibi olsun, tamam.

MP: Peki o zaman, hayırlı olsun. Üstleneceğiniz dekorasyon maliyetini, mimarım yarın bildirir sana.

Belki “Biraz abartmışsın”, belki de “Eksik bile yazmışsın” diyeceksiniz. İnkar edemeyeceğimiz bir gerçek var ki, ibre kimin tarafını gösteriyorsa ipler onun elinde. Ve maalesef, ipi eline alan, bunu sonuna kadar kendi çıkarları için kullanıyor. İbrenin bir gün tekrar yön değiştirebileceğini bile bile…

Birbirimize duyduğumuz sevgi, saygı ve anlayışın daim olması, krizlerin ise ancak birlik-beraberlikle aşılabileceği inancının yitirilmemesi dileğiyle…

http://perakende.org/haber.php?hid=1253780002

Paylaş

Sevgili Pazarlamacıyız.biz okuyucuları, yaklaşık bir senedir kendimizden bile sakladığımız hatta kimseler duymasın diye bir kod isim takarak aramızda konuştuğumuz, son dönemlerin en radikal sosyal kampanyasını alnımızın akıyla tamamlamış olmanın verdiği mutluluğu yaşıyoruz.

CNN Türk’te 6. Vites programını hazırladığım dönemde kafamda canlanan ve diğer bir deyişle ocakta uzun bir süredir kısık ateşte pişen yemeği yemenin zamanı gelmiş ve geçiyordu.

2 – 10 mayıs tarihleri arasında İstanbul Emniyet Müdürlüğü, Peugeot Türkiye ve Best Fm’i yanımıza alarak trafikte keyifli bir oyun oynamaya karar verdik. Bu oyunun kuralı ise son derece basit ve eğlenceliydi. Peugeot marka otomobilleriyle trafiğe dağılan genç üniversite öğrencileri kurallara uyan, diğer sürücü ve yayalara saygılı davranan sürücü avına çıkacaklar, saptanan sürücüler Trafik polisleri tarafından durdurulacak ve İstanbul Cevahir AVM tarafından ödüllendirileceklerdi. Yukarıda izleyebileceğiniz videoda da gördüğünüz üzere bunu harika denilebilecek bir sistemle gerçekleştirdik.

Düşünsenize trafikte son derece kurallara saygılı bir şekilde seyrederken bir polis memuru tarafından durduruluyorsunuz. Aklınıza ilk gelen şey “Ben nerede hata yaptım” oluyor. Oysa hata yapmadınız. Belki dünyada ilk kez kurallara saygılı olduğunuz için bir polis memuru tarafından durduruldunuz ve ödüllendirildiniz. Açıkcası ben bu satırları yazarken bile büyük keyif alıyor ve heyecanlanıyorum. Bu projenin hayata geçmesinde emeği olan herkese ama özellikle Yusuf Esenkal’a teşekkürlerimi iletmek istiyorum.

Bize göre trafik bir takım oyunu ve eğer takımın bir oyuncusu bile görevini yerine getirmez ise o takım yenilmeye mahkumdur.

Türkiye’de herkes kendine göre iyi sürücüdür. Bir sürücü bir erkekliğine bir de şöförlüğüne laf söyletmez. Türkiye’de şerit değiştirirken sinyal veren otomobile yer verilmez, çünkü niyetini belli etmiştir ve o yolu hak etmiyordur. Ne yapmak istiyorsa aniden ve birden bire yapmalıdır ki böylelikle o yol ona verilmemelidir, o almalıdır…

Hatta trafikte yol alan bazı sürücüler vardır. Önlerindeki araçla aralarında güvenli takip mesafesi bırakmış sabit hızla yol almaktadırlar, ne akılsız adamlardır onlar! Önlerinde beş aracın sığacağı boşluk vardır hala gaza basmazlar!…

Bahar geldi otomobil yerine motosiklete bineyim diyen bir sürücü scooter tarzı motosikletle girip kazandığı ehliyetiyle dört saniyede 300km’ye ulaşabilen bir motosikleti satın almayı kendine hak görebilir.

Kısacası öyle sorunlarla ve öylesine bir bilgisizlikle mücadele ediliyor ki, bu konuda hepimize görev düşüyor.

Bugüne kadar trafik kurallarına uymayanları cezalandırdık. Kurallara harfiyen uyanlar ise zaten vatandaşlık görevlerini yerine getiriyorlardı. Onlar kural neyse uyuyorlardı. Dolayısıyla o kadar önemli değillerdi.  Biz bu proje ile aslında onların ne kadar önemli olduklarını vurgulamak istedik!. Onların farkında olduğumuzu anlatmak istedik. Bu yüzden onları ödüllendirdik ve algının suçlu olandan, başarılı olana yönelmesini sağladık. Amacımız, trafik kurallarına dikkat çekmekti, kurallara uyma isteğini cezalarla değil ödüllerle yaratmaktı. Amacımız sürücülerin kurallara karşı  ilgisini yaratmak ve ortaya çıkan bilinçle hareket etmelerini sağlamaktı.

İstanbul Emniyet Müdür Yardımcısı sayın Ali Kemal Hanlı’nın projeyi sahiplenerek önümüzdeki yıl il geneline taşıma isteği gözlerimizi yaşarttı. Demek ki elimizde taşıdığımız gücü;  pazarlama ve PR gücünü, etkin yollarla doğru bir şekilde şekillendirebiliyoruz.

Trafikte farkındalık yaratılarak, sürücülere bir takım oyuncusu bilinci oluşturan proje, önümüzdeki yıl tüm ili kapsayacak.

2010 Kültür başkenti İstanbul’a  bu projenin çok yakışacağını ve  pek çok şehre örnek oluşturacağını düşünüyoruz…

Paylaş

Akmerkez’in büyük ortağı Hollandalı Corio’nun CEO’su Koray Özgül ile alışveriş merkezlerindeki son durumu, yaşanan krizi ve beklentileri konuştuk. Röportaj iki gün boyunca devam edecek…
- Corio’nun Türkiye’deki faaliyetleri ne zaman başladı?

Türkiye’ye Akmerkez’in yüzde 47′sini alarak 2005 nisan ayında girdik. Zaten O tarihlerde Türkiye’nin ticari gayrimenkuldeki yıldızı parlamaya başlamıştı.  Ama asıl furya 2005′ten sonra başladı.

- Sizin girişiniz mi tetikledi?

Birçok kişi izliyordu, fakat hareket etmiyordu. Ama Corio girdikten sonra bariyer kalktı ve hücum başladı.

Hangi ülkelerde faaliyet gösteriyorsunuz?

Hollanda başta olmak üzere, İspanya, Fransa, İtalya ve Türkiye.

- Şirketin büyüklüğü ne kadar?

Şu anki portföy değeri 6.5 milyar euro.

- Türkiye’deki büyüklüğü ne kadar?

Türkiye operasyonu 1 milyar dolar civarında.

- Akmerkez’i aldıktan sonra ne yaptınız?

İlk önce Denizli Teras Park’a ortak olduk. Daha sonra Adapazarı Ada AVM’nin tamamını satın aldık. Ankara‘da 365 adlı AVM var, Tekirdağ’da Tekira var. Bursa Anatolium’un tamamını satın alacağız. Bunlar şu anda ilerleyenler ve inşaatı sürenler. Bunların dışında depomuzda duran ve bazı işlemlerin bitmesini bekleyen Malatya var, Tarsus’ta bir AVM var. Toplam 10 tanelik bir portföyümüz var.

- Neden İstanbul değil de Anadolu’yu tercih ettiniz?

Anadolu’nun gelişeceği çok aşikardı ve bir de bu bir hesap meselesi. Büyükşehirlerdeki alışveriş merkezlerinde (AVM) fiyatlar olması gerekenin üzerindeydi. Bu durumda ileride bir düzeltme olacağını biliyorduk. Sonuçta Türkiye’ye özgü bir durum da değil bu. Kapı açıldığında içeri girilir, arz artar ve bir süre sonra fiyatlar düşer…

Eğer büyükşehirlerde işleyen AVM’ler alınsaydı bugünkü düzeltmede zarara girecektik. O yüzden Anadolu’ya yöneldik.

- Türkiye’de AVM sektörünün yapısı nasıl?

Türkiye’de AVM sektöründe kurumsallaşma henüz gelişmedi. Bunun olması bekleniyordu ama Türkiye’deki AVM sahipleri çok pahalıya satmaya çalıştı ve yatırımcılar da almadı. Genelde yükselen dönemlerde yabancı yatırımcılara satışlar olur ve belli bir süre sonra pazara 3-4 tane yatırımcı olur. Ama bu Türkiye’de gerçekleşmedi.

O yüzden şu anda pazar saçılı durumda. Birçok AVM hep farklı ellerde, çok dağılmış durumda.

- Yurtdışında böyle midir?

Aynen öyle. 3-4 yatırımcı pazarın hakimidir, bizde ise tam tersi. Ama o dağılma hiç iyi değil.

- Neden?

Birincisi, maliyetleri düşüremezsiniz. Temizlik, güvenlik vs… Bir AVM’niz var diyelim, ne kadar pazarlık yapabilirsiniz? İkincisi, çok AVM’niz varsa nerede ne yapacağınızı gayet iyi bilirsiniz. Mesela burada bir yangın varsa nasıl kurtulacağını bilirsiniz. Halbuki tek bir AVM bunu kendi kendine keşfetmek zorunda. Sonuçta kurumsallaşma profesyonelleşmeyi de beraberinde getiriyor.

- Pazarın kurumsal yatırımcıları kim?

Kendimizi, Redevco, Rönesans, Krea ve Multi’yi sayabilirim.

- Daha önce Türkiye’de planladığınız 1 milyar dolarlık yatırımı ertelediğinizi açıklamıştınız. Neden?

Bunların hepsi projeydi, toplam 20 tane proje. Ama biz finansal krizi öngörerek değil, AVM krizini öngörerek bu işleri erteledik. Sonra da olay global krize döndü.

- Bahsettiğiniz AVM krizi nedir?

Biz paramızı kiracıdan alırız. Biz sezdik ki onların yayılma hızı yavaşlayacak ve belli bir süre oturmaları gerekecek. Sıfırdan olan projelerin ise en az 2 sene oturması gerekir. Şu anda öyle bir zaman yok piyasada.

Biz yalnızca bitmiş AVM alırız dedik. 2 yıl rüştünü ispatlamış, oturmuş projelerle ilgileniyoruz artık. Sıfır proje almayacağız.

- Var mı öyle bir proje?

Var, cebimizde var. Uygun zamanı, fiyatların dibe vurduğu yeri bekliyoruz.

- Daha vurmadı mı?

AVM fiyatları biraz daha yavaş düşüyor. Çünkü Türkiye’de AVM geliştiricileri birden bire sahneye çıktı. Fiyatlar yükselince onlar daha da yükseleceğini sandılar. Ama şimdi gerçeğini anlamakla uğraşıyorlar. 2009 sonunda anlayacaklar ki bu fiyatlar gerisin geriye yukarıya çıkacak gibi değil. İşte o zaman daha mantıklı fiyatlar gelecek.

- O zaman daha düşer diyorsunuz…

Düşüş olur demiyorum, olmalı diyorum… Biz onu varsayıyoruz. İşte o zaman da geliştirmek yerine gidip hazır AVM’ler satın alacağız. Onlara gözümüzü koyduk, bekliyoruz.

- Kaç proje?

Saptadığımız en az 6 tane AVM var.

- Hepsini birden mi alacaksınız?

Bir anda hepsini alamazsınız, sindirmeniz lazım.

- Nerelerde bunlar?

Anadolu’da daha çok büyük illerde var. İstanbul‘da da iyi AVM’ler var ama hala değerlerinin biraz üzerindeler. İçeri girdiğinizde kurumsal yatırımcının değiştirebileceği, daha iyi hale getirebileceği AVM’ler bunlar…

- Türkiye’deki AVM sayısı fazla mı?

Fazla değil ama dengesiz. Mesela bizim Tekirdağ’da açtığımız AVM’deki müşteri sayısı bugün İstanbul‘daki birçok AVM’den fazladır.AVM’leri farklılaştırmak gerekiyor. Bana göre en iyi örneklerden biri Kanyon ve Metrocity. Metrocity, şehir markalarının olduğu bir yerdir, Kanyon ise yeme- içme ve eğlence ağırlıklıdır. Buyrun size ayrımsallaşmış iki AVM…

İşte olması gereken bu.

- Yakın olanların konseptlerinin farklı olması yani…

Evet, birbirine yakın AVM’lerin daha iyi yaşayabilmeleri için karakterlerinin değiştirilmesi lazım. Mesela Hong Kong bu yollardan geçti. Orada en üst sınıfa hitap eden AVM ile bir Outlet Center yan yana ve çok güzel yaşıyorlar. Çünkü müşterileri farklı.

- Hangi bölgelerde dengesiz bir dağılım var?

Bunlar bilinen noktalar aslında. Mesela Beylikdüzü bölgesi, Büyükdere caddesi ve Anadolu yakasının E-5 güzergahı o yolda gidiyor. Oralarda sorun olacak ve bazı AVM’ler değişmek zorunda kalacak. Akıllı yatırımcılar girip o AVM’leri alacak ve değiştirecek.

Aslında bunun bir de sektörü var. İngilizcede ‘distress property’ diyorlar, yani gümlemiş AVM… Onu bu şekilde satın alır sonra değişiklik yapmaya başlarsınız ve 3 yıl sonra bambaşka bir AVM çıkar ortaya.

- Corio’da bu var mı?

Hayır bizde yok o. Bu işin risk faktörü yüksektir ama sırf bu işi yapan gruplar var.

- Türkiye’de var mı?

Türkiye’ye gelecekler, şimdilik izliyorlar.

Kaynak: Hürriyet

Paylaş

AVM’ler etkinlik dönemlerini yaşıyorlar. Ne de olsa kış ayları perakende sektörünün coştuğu aylardır. Global Krizin etkilerini atlatmaya çalışan piyasaya düzenlenen etkinlikler güç veriyor, renk katıyor.

Aslında sadece o kadar değil! Kurdukları sitemde data toplamayı, çocuk oyununa çeviren yönetimler dünyanın en değerli bilgilerini de bir kalemde toplamayı başarabiliyorlar. Ama ne yazık ki sadece pek azı ellerinde biriken datanın değerini bilebiliyor ve onu bir sihirli bir değneye dönüştürebiliyor.

 Aslında toplanan datayı derli toplu işleyebildiklerinde nasıl bir satış patlaması yaşayacaklarını ya da müşteri sadakati oluşturacaklarını bilseler eminim bu bilgileri toplamayı sezonsal yapmayı bırakıp tüm yıla yaymayı başarabilirlerdi.

  Oysa internet sitelerimiz bize bu ayıklamayı yapmak için hazır bekliyor.

 AVM sitesinin içinde dolaşan ziyaretçileri izleyip onlara verilecek havuç ile alınacak basit dataları segmentlere göre ayrıştıran, bununla da yetinmeyip, izleyen, onların ilgi alanlarına göre kampanyalar düzenlemek üzere bu bilgileri pazarlama departmanına ileten, bir sistem olduğunu düşünün, neler olurdu?

Ya da siz farkında olmadan size sadık bir kitlenin bir şekilde sizin hakkınızda bıçak sırtında fikirleri olduğunu ama sizinle paylaşamadığını raporla bildirse… Ne dersiniz? Bu bir bilimkurgu filmi mi?  Hayır efendim bunun adı semantik düşünüce ile kurgulanmış bir sistem.

 Hemen hemen her AVM’nin Web sitesi var. Kiminde gerçekten işlevsel bilgiler mevcut! Kiminde ise sırf “var” diyebilmek için konulmuş, iyi düzenlenmemiş, iyi konumlandırılmamış köşeler mevcut. Web sitelerinin işlevsel olması gerekir ki, yukarıda belirttiğim datayı rahatlıkla ayıklayabilsin.

  İnteraktivitenin doğru kullanımı, database yönetimine olan inanç ve onun profesyonel bir iş kolu olarak sistemli kullanımı ile bunların tümümün mümkün olabileceğini söylemek için kahin olmaya gerek yok sanırım.

 Dünyanın en önemli markaları bu sistemi keşfetti ve şu an tadını çıkarıyor.

 Perakende sektörünün en önemli hedefi tüketiciyi sadık tutmaktır.

Tüketicinin hakkınızda neler düşündüğünü bilmek, tüketicinin ilgi alanına, davranış özelliklerine, özeline ait ürün ve hizmetler geliştirmek, tüketiciyi sadık kılmak için pazarlama dünyasının olmazsa olmazı oluyor.

 İnternet hayatımızı öylesine değiştirdi ki, çalışma sistemimizi, yaşam tarzımız, eğitim sistemimiz ve iletişimimizi intertene göre yeniden düzenlendi.

İnterneti keşfeden, onu farklı ve iyi kullanan kurumlar başarılı oldular. Yasaklayanlar yok olup gitmek üzere eşyalarını paketlemeye başladılar bile. Facebook’u yasaklayan, MSN’i yasaklayan zihniyet erimeye başladı. Oysa internete inanan her kurumun ve her markanın bir gurubu, ona hizmet etmeye hazır kitlelerinin toplandığı platformları kuruldu bile.

Değişimin olmadığı bir dünya ne kadar korkunç ise, değişimi arzu etmeyenlerin olduğu bir dünya kat kat daha korkunç.

İstesek de istemesek de hayatımızın en vazgeçilmez şeyi olan internet onu kullanan, ona inanan ve geleceği onda görenlere cömert ama onu hala anlayamamış olanlara ise o kadar acımasız olabiliyor.

Paylaş